아파트 투자는 사이클이다. (주식과 비교하면 더 쉽게 이해되는)

지금까지 해온 부동산 공부는 가짜다.

주식, 채권 등 다른 투자 분야와 다른 대한민국 부동산 시장에는 잘못된 믿음이 신앙처럼 존재하고 있다. 부동산 불패, 강남아파트는 끝없이 우상향 한다. 똘똘한 한 채 등의 얘기가 마치 불가침의 신성처럼 여겨지고 있다. 불과 9년 전 서울 역세권의 브랜드 신규 아파트가 40% 할인 분양에 중형 승용차나 금 50돈을 사은품으로 제공했었다고 말하면 팩트를 체크하기도 전에 그런 일은 있을 수가 없다며 부정하기 바쁘다. 부동산 불패의 상승론자들은 역사에 기록된 하락장의 암흑기에 대해 말하면 믿음에 도전하는 불경스러운 이 얘기를 들은 듯 반응하기까지 한다. 코로나 팬데믹 이후 세계에 풀린 유동성은 자산시장의 폭등을 불러왔고, 하락장을 경험해본 적 없는 20, 30대 눈에는 부동산 상승장이 영원히 깨어나지 않을 다디단 꿈처럼 여겨졌을 것이다. 그 들은 영혼을 던졌고, 일부는 부를 얻었지만 일부는 하락장이라는 지옥의 길로 걸어 들어가고 있다.

많은 것을 느꼈다. 지금 부동산 투자시장이 겨울을 향해 달려가고 있으니, 나도 앞마당을 차곡차곡 쌓아가야겠다. 서두르지 말되, 쉬지도 말라. 부동산에 꾸준히 관심을 가지고 있는 것이 무엇보다 중요한 것 같다. 한때 집값에 관심을 가진 적이 있으나, 일상이 바빠 잊어버리고 있었더니 어느새 폭등장 중간에 있었고, 어영부영하다 보니 시기를 놓쳐 버렸다. 꾸준함은 너무 중요한 것 같다.

재테크는 주식밖에 모르던 나에게 부동산은 낯선 영역이긴 하다. 하지만 책을 읽다 보니 부동산도 투자라는 영역에서 본질은 다를 수가 없다는 점을 알 수 있었다. 주식시장 역시 상승장에서는 작은 뉴스에서도 주가가 큰 상승을 하고 시장이 좋지 않으면 아무리 좋은 뉴스라 하더라도 큰 반응이 없다. 또 입지가 좋은 것처럼 주식이 저평가되었다 치더라도 시장이 받쳐주지 않으면 절대로 상승하지 않는다. 산업보다 중요한 게 마켓이다. 또한 투자에서 큰돈을 벌 수 있는 건 내가 단지투자를 하지 않는 이상 주가가 폭락해서 사람들이 겁에 질려있을 때, 남들과 반대되는 용기를 가질 때 비로소 수익을 낼 수 있다. 일반적인 마켓에서는 가치를 따지고 산업을 따지지만 마켓이 무너지면 소용이 없다. 저자는 결국 마켓이 하락할 때 살 수 있어야 하는 지혜를 얘기한 게 아닌가 싶다.

책에서는 주식과 관련해 많은 예시를 들면서 설명하였는데 주식투자를 하는 사람이라면 더 이해가 더 잘 될 수 있다. 주식과 부동산은 상승과 하락을 반복하는 면에서 같고 부동산은 좀 더 긴 호흡을 가지고 관찰하면 된다. 크게 1부와 2부로 나눌 수 있는데 1부에서는 전체적으로 마인드 세팅과 심리에 관해서 대부분 설명하고 있다. 1부에서는 잘못된 생각들을 버리라고 얘기한다. 결국 우상향 하므로 버티면 된다. 부동산은 무조건 입지라는 잘못된 인식 등 부동산시장은 사이클이 존재하므로 무조건 우상향 하지 않기 때문에 하락을 염두에 두어야 한다고 조언한다. 그리고 단기간에 수십억을 번 사람들을 부러워하지 말라 한다. 상승장에서 누구나 벌 수 있고 누구나 전문가가 된다. 또한 이게 말은 쉽지 막상 그런 상황이 닥치면 쉽게 투자하기가 꺼려진다. 상승장에서는 쉽게 집을 살 수 있지만 하락장에서 남들과 달리 행동하는 건 많은 용기가 필요하다.

 

인상 깊었던 구절

집값이 하락이 예상된다는 댓글의 작성한 분은 집 있고 대출은 없는데 대뜸 무주택자 취급을 받았다며 황당해하는 상황이 펼쳐지기도 합니다. 설령 하락을 예측하는 분이 무주택자라 해도 그 누구도 너 집 없지? 라며 무례하게 구는 것이 정당화되지는 않습니다. 투자는 평생에 걸쳐하는 것이며, 벽돌을 한 장씩 쌓아 내가 꿈꾸던 집을 지어나가는 것과 같습니다. 내가 투자에 성공했다고 해서 나와 동일한 투자를 하지 않은 사람을 비웃을 권리가 없으며, 내가 실패했다고 해서, 또는 내가 투자하지 않았다고 해서 투자에 성공한 이를 질투하거나 욕해서도 안 됩니다. 왜냐하면 이런 감정에 휘둘리고 당장의 이익에 취하면 취할수록 거시적인 시장을 조망하는 것에서 멀어지고 투자 판단에서 잘못된 결정을 내릴 확률이 높아지기 때문입니다.

부자 마케팅에 속아 넘어가면 안 됩니다. 대다수의 증권시장 예측 가라고 하는 사람들은 자신의 이익을 위해 대중을 이용하여 주가를 조작한다. 나는 천재가 아니며 첫 끗발이 개 끗발이라고 인정해야 한다. 천재는 내가 아니라 상승장이다. 거인의 어깨에 올라타야만 멀리 내다볼 수 있다. 상승장이라는 거인의 어깨에 올라타기 위해 하락장 끝 무렵 거인의 발등에 올라탈 때를 기다리고 올라가기 위한 시간을 견뎌야 한다.

지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다. 빨리 부자가 되는 방법을 말해줄 수는 없지만 빨리 가난해지는 방법은 알려줄 수 있다. 그것은 빨리 부자가 되려고 애쓰는 것이다. 하락장에서는 누가 보더라도 거래가 실종될 게 뻔하다. 관심이 식으니 돈이 몰리지 않고, 사는 사람이 없으니 값은 떨어질 수밖에 없다. 부동산을 떨어뜨리는 것은 규제도 아니고 금리도 아니다. 매수심리가 꺾여 사지 않으면 집값은 내려갈 수밖에 없다.

책을 읽으면서 제일 인상 깊었던 구절입니다.

한국 주식이 2년 가까이 하락하고 이제는 바닥권이라고 분할매수에 들어가는 분들이 주위에 많은 것 같다. 아마 하락장에 주식시장을 떠나지 않고 지켜보면서 꾸준히 공부한 분들이었기에 이런 실행이 가능하지 않을까 싶다. 부동산은 이제 하락추세여서 어디까지, 언제까지 하락할지 정확히 알지 못하겠지만, 이런 시기에 부동산시장을 떠나지 않고 천천히 그러나 꾸준히 공부하며 투자 기회를 기다려보면 좋을 것 같다. 그동안 이현철 소장님의 세 권의 책을 읽어보면 좋을 것 같다.